أسعار المنازل في سيول ترتفع 4 أسابيع متتالية، تنتشر خارج نهر هان... إعادة إشعال جدل التنظيم

في 3 أكتوبر 2025، أظهرت أسعار الشقق في سيول اتجاهاً تصاعدياً للأسبوع الرابع على التوالي، منتشرةً من مناطق جنوب نهر هان مثل جانجنام وسوتشو وسونجبا إلى المناطق الشمالية والضواحي. مع احتمال تنظيم إضافي من الحكومة، يتصاعد التوتر في سوق العقارات. نهر هان يقسم سيول إلى الشمال والجنوب، قابل للمقارنة بكيفية تقسيم نهر النيل للقاهرة أو كيفية تحديد نهر السين لمناطق باريس المرموقة.

أسعار الشقق في سيول ترتفع 4 أسابيع متتالية

وفقاً لمعهد كوريا للعقارات، ارتفعت أسعار بيع الشقق في سيول بنسبة 0.18٪ مقارنة بالأسبوع السابق في الأسبوع الأخير من سبتمبر. هذا اتجاه تصاعدي لمدة 4 أسابيع متتالية، وحجم الزيادة يتوسع تدريجياً. للسياق العربي، سوق العقارات في سيول يشبه أسواق العقارات المتقلبة في دبي أو القاهرة، حيث يمكن أن تؤدي اتجاهات التسعير إلى مناقشات سياسية وتدخلات تنظيمية.

حسب المنطقة، لا تزال منطقة جانجنام الثلاث (جانجنام +0.31٪، سوتشو +0.29٪، سونجبا +0.27٪) تقود الزيادة. ومع ذلك، مؤخراً انتشر الاتجاه التصاعدي إلى مناطق شمال نهر هان مثل مابو (+0.22٪)، ويونجسان (+0.20٪)، سونجدونج (+0.19٪)، والضواحي مثل نوون (+0.15٪) وجانجسو (+0.14٪). يعكس هذا النمط كيفية انتشار ارتفاعات الأسعار من المناطق المركزية الرئيسية إلى المناطق المحيطة، مشابهة لكيفية ارتفاع أسعار العقارات من وسط دبي إلى الضواحي أو من القاهرة الجديدة إلى المناطق المجاورة.

حلل خبراء العقارات: "توقعات خفض سعر الفائدة في سبتمبر والسيولة الوفيرة هي الأسباب الرئيسية لارتفاع أسعار المنازل"، مضيفين: "خاصةً مع وصول أسعار الشقق في منطقة جانجنام الثلاث إلى أعلى مستوياتها، ينتقل الطلب إلى مناطق مقومة بأقل من قيمتها نسبياً". هذا يعكس ديناميكيات العقارات الحضرية في المدن العربية، حيث يؤدي التسعير العالي في المناطق الرئيسية إلى زيادة الطلب على الأحياء البديلة.

سوق الجيونسي أيضاً يرتفع 8 أشهر متتالية

سوق الجيونسي أيضاً قوي. ارتفعت أسعار الجيونسي للشقق في سيول 8 أشهر متتالية بنسبة 0.12٪. خاصةً، كانت الزيادة في جانجنام (+0.25٪) وسوتشو (+0.22٪) كبيرة. الجيونسي هو نظام إيجار كوري فريد حيث يدفع المستأجر وديعة كبيرة (عادةً 50-80٪ من سعر الشراء) بدلاً من الإيجار الشهري، قابل للمقارنة بأنظمة الإيجار بوديعة عالية في بعض الدول الآسيوية، لكنه غير شائع في العالم العربي حيث تسود الإيجارات الشهرية.

وفقاً لتحليل جيبتوس، انخفضت عقود الجيونسي الجديدة للشقق في سيول في يوليو-أغسطس إلى 12,108 حالة، بانخفاض 30.4٪ مقارنة بالعام السابق (17,396 حالة). مع نقص إمدادات الجيونسي، يتزايد ضغط ارتفاع الأسعار. للقراء العرب، نقص الجيونسي يشبه نقص الإيجارات بأسعار معقولة في المدن العربية، حيث يؤدي العرض المحدود إلى ارتفاع الأسعار وتكاليف الإسكان.

قال مسؤول في وكالة عقارات: "مع انخفاض قوائم الجيونسي بشكل حاد، يجد المستأجرون صعوبة في تلبية الشروط"، مضيفاً: "في بعض المناطق، يتجاوز الجيونسي 80٪ من سعر الشراء، وتحدث أيضاً ظاهرة الجيونسي العكسي". الجيونسي العكسي يحدث عندما تصبح ودائع الجيونسي باهظة للغاية بحيث يصبح الشراء أكثر اقتصاداً، مشابهة لكيفية جعل أسعار الإيجار العالية في دبي أو الرياض الملكية خياراً أفضل مالياً.

الحكومة تدرس تنظيماً إضافياً

مع استمرار ارتفاع أسعار المنازل، هناك ملاحظات بأن الحكومة تدرس تنظيماً إضافياً. قال مسؤول حكومي: "نراقب اتجاهات السوق بعناية"، مضيفاً: "إذا لزم الأمر، سنتخذ الإجراءات المناسبة". للسياق العربي، التدخلات التنظيمية الحكومية في أسواق العقارات شائعة في دول مثل السعودية أو مصر، حيث تفرض الحكومات سقوف أسعار، تقييدات قروض، أو ضرائب لتبريد الأسواق الساخنة.

يعتقد في الصناعة أن تشديد قيود القروض، إعادة إدخال سقوف أسعار الوحدات، وتعزيز نظام استرداد الأرباح الفائضة لإعادة البناء قد يُدرَس. خاصةً مع تجاوز أسعار الوحدات 100 مليون وون للبيونج (3.3 متر مربع) في بعض مناطق سيول مؤخراً، تكتسب مناقشة إعادة إدخال سقوف أسعار الوحدات زخماً. للقراء العرب، البيونج هو وحدة قياس كورية تعادل حوالي 3.3 متر مربع، قابلة للمقارنة بكيفية قياس العقارات بالمتر المربع في الدول العربية.

عارضت المعارضة قوة الشعب بوضوح، قائلة: "التنظيم الذي يتجاهل مبادئ السوق سيشوه السوق بدلاً من ذلك". من ناحية أخرى، الحزب الحاكم في موقف: "يجب اتخاذ الإجراءات اللازمة لاستقرار إسكان الشعب". يعكس هذا الانقسام السياسي المناقشات المماثلة في الدول العربية، حيث تناقش الحكومات التدخل في السوق مقابل الليبرالية الاقتصادية في إسكان ميسور التكلفة.

الاستقطاب الإقليمي يتعمق

على عكس سيول، يتعمق الاستقطاب في المقاطعات. أظهرت سيجونج (-0.05٪) ودايجون (-0.03٪) وجوانجو (-0.02٪) اتجاهات هبوطية، بينما ارتفعت بوسان (+0.08٪) ودايجو (+0.06٪) قليلاً. للسياق العربي، الاستقطاب الإقليمي يشبه كيفية ارتفاع أسعار العقارات في الرياض أو دبي بينما تبقى المدن الثانوية راكدة، أو كيفية ارتفاع القاهرة بينما تنخفض المدن الصعيدية.

خاصةً، تتزايد الشقق غير المباعة في المدن الصغيرة في المقاطعات بسرعة. وفقاً لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، ارتفعت المنازل غير المباعة الوطنية اعتباراً من سبتمبر إلى 45,000 وحدة، بزيادة 35٪ عن العام السابق. 85٪ منها مركزة في المقاطعات. يعكس هذا الفائض في المعروض تحديات الإسكان الإقليمي في الدول العربية، حيث يمكن أن يؤدي الإفراط في البناء في المناطق ذات الطلب المنخفض إلى مخزونات غير مباعة كبيرة.

قال باحث عقاري: "سيول تعاني من نقص العرض، والمقاطعات من نقص الطلب، والسوق يصبح ثنائياً"، موصياً: "يجب أيضاً تمييز استجابة سياسة الحكومة حسب المنطقة". هذا يعكس الحاجة لسياسات عقارية إقليمية، مشابهة لكيفية تطبيق الحكومات العربية استراتيجيات مختلفة للمدن الرئيسية مقابل المناطق الريفية.

آفاق مستقبلية

من المتوقع أن يستمر سوق العقارات في الاتجاه التصاعدي لبعض الوقت. توقع بنك شينهان: "أسعار الشقق في سيول سترتفع بنسبة 3-5٪ إضافية حتى نهاية العام". للسياق العربي، التنبؤات العقارية تشبه توقعات السوق في دبي أو الرياض، حيث تلعب توقعات أسعار الفائدة والثقة الاقتصادية أدواراً حاسمة في اتجاهات الأسعار.

ومع ذلك، هناك العديد من المتغيرات. من المتوقع أن تؤثر سرعة خفض أسعار الفائدة الأمريكية، والتعافي الاقتصادي المحلي، وشدة التنظيم الحكومي على السوق. قال مسؤول في بنك KB الوطني: "إذا انخفضت أسعار الفائدة أسرع من المتوقع، فقد يزيد حجم ارتفاع أسعار المنازل"، مضيفاً: "على العكس، إذا قدمت الحكومة تنظيماً قوياً، فقد ينكسر الاتجاه التصاعدي". يعكس هذا عدم اليقين في السوق كيفية تفاعل أسواق العقارات العربية مع سياسات البنك المركزي والتدخلات الحكومية.

يحذر الخبراء من أن الاستثمار المفرط في "يونج-كول" (القروض المستنفدة للروح) خطير. قال خبير عقاري السيد كيم: "مجرد ارتفاع أسعار المنازل لا يعني أنه من الآمن الحصول على قروض وشراء منزل بشكل عشوائي"، ناصحاً: "يجب اتخاذ قرارات حذرة بالنظر إلى دخلك وقدرتك على السداد". "يونج-كول" يشبه مفهوم "الإفراط في الرافعة المالية" في التمويل العربي، حيث يتخذ المشترون ديوناً مفرطة للاستثمار العقاري، مما يخلق مخاطر مالية.

تخطط الحكومة لعقد اجتماع مراجعة سوق العقارات ومناقشة التدابير بعد عطلة تشوسوك. تنصب اهتمامات السوق على البطاقات التي ستلعبها الحكومة. يعكس هذا الترقب كيفية انتظار المستثمرين العرب لقرارات السياسة الحكومية التي يمكن أن تشكل بشكل كبير ديناميكيات سوق العقارات.

---

اقرأ المقال الأصلي بالكورية على Trendy News Korea